Gutachten sind eine nachprüfbare Ausarbeitung über Werte von Grundstücken, Teilen davon, Rechten an Grundstücken oder in besonderen Situationen. Sie stellen eine aufwendige und umfangreiche Analyse der Immobilie dar, untersuchen alle Aspekte des Wertermittlungsobjektes und weisen den Verkehrswert oder den gewünschten anderen Wert nach.
Ein Sachverständiger haftet für die Aussagen im Gutachten. Jeder qualifizierte Sachverständige hat eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, deren Daten er an Auftraggeber auf Anforderung weiter gibt.
Für die Erstellung von Gutachten ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger an die Sachverständigenordnung der Bestellungskammer (in meinem Fall die Industrie- und Handelskammer zu Berlin) gebunden. Diese Vorschrift ist für die Aufgaben der Immobilienbewertung ergänzt worden um Richtlinien mit detaillierten Anforderungen sowie um fachliche Bestellungsvoraussetzungen für das Fachgebiet der Immobilienbewertung. Nach diesen Bestimmungen muss ein Gutachten
- unabhängig
- weisungsfrei
- gewissenhaft und
- unparteiisch
erstellt werden. Außerdem muss es
- systematisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert sein.
- für einen Laien nachvollziehbar sein.
- für einen Fachmann nachprüfbar sein.
- verständlich formuliert sein und Fachausdrücke sind zu erläutern.
- Die Wertermittlungsgrundlagen sind eigenverantworltich zu ermitteln.
- Unterlagen und Auskünfte Dritter sind auf Plausibilität zu prüfen.
- Die Quellen hernangezogener Daten sind offen zu legen.
Wie wird ein Gutachten beauftragt?
Ich erstatte Gutachten nur auf vertraglicher Grundlage. Einen entsprechenden Vertragsentwurf sende ich auf Anforderung (siehe unter Kontakt) gerne zu. In dem Vertrag wird im Wesentlichen geregelt:
- Bezeichnung des Wertermittlungsobjektes (Anschrift, Grundbuchdaten und/oder Daten des Liegenschaftskatasters) zur eindeutigen Identifikation,
- Zweck des Gutachtens (z.B. für den Verkauf, zur Regelung von Erbauseinandersetzungen, für den Ankauf, für die Beleihung, zur Entscheidungsfindung in einem Rechtsstreit),
- Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag,
- benötigte Unterlagen,
- Honorar für das Gutachten und Nebenkosten sowie Umsatzsteuer,
- Haftung des Sachverständigen einschließlich Nachbesserungspflichten,
- Vollmacht für den Sachverständigen zur Einsicht bei Behörden und Gerichten sowie zum Betreten des Wertermittlungsobjektes,
- Anzahl der Exemplare des Gutachtens,
- sach- und fachgerechte Erstellung des Gutachtens,
- Datenschutzbestimmungen.
Ein Verkehrswertgutachten zeigt den Marktwert einer Immobilie zum Wertermittlungsstichtag und nicht für einen Zeitraum oder eine bestimmte Dauer. Der Immobilienmarkt verändert die Marktlage und damit den Wert ohne einem bestimmten Rhythmus oder Wiederholungszeiträumen zu folgen. So können Werte für einen längeren Zeitraum konstant sein aber auch sehr schnell Veränderungen unterliegen. Eine Sicherheit für die dauerhafte Gültigkeit eines Gutachtens kann ein verantwortlicher und qualifizierter Sachverständiger nicht geben.